La variazione di destinazione d’uso di un immobile condominiale

“Chi lascia la vecchia strada per la nuova, sa cosa lascia ma non sa cosa trova“… Proviamo a comprendere meglio, allora, come comportarsi durante la variazione del cammino da una strada all’altra…
Sovente accade che il proprietario di un’unità immobiliare, facente parte di un condominio, intenda mutarne la primigenia “destinazione d’uso”, ovvero l’insieme delle modalità e delle finalità di utilizzo dell’immobile stesso, così come individuate in illo tempore.
Ebbene, per procedere alla modifica della destinazione d’uso di una proprietà immobiliare, che può essere effettuata sia nell’ambito della stessa categoria urbanistica sia con il passaggio da una categoria all’altra (esemplificativamente, da magazzino ad esercizio commerciale o ufficio, oppure da civile abitazione ad ufficio), il condomino deve verificare se tanto sia consentito dagli strumenti urbanistici vigenti nonché se la nuova destinazione non sia vietata dal regolamento condominiale.
Occorre in primis verificare se il locale Piano Regolatore comunale consenta o meno l’intervento in questione.
Una volta che sia stata accertata la possibilità della variazione, il condomino dovrà presentare al Settore edilizia e urbanistica del proprio Comune l’istanza più appropriata all’intervento richiesto.
Se la modifica della destinazione d’uso dell’immobile intacca il carattere funzionale ma non implica l’esecuzione di opere, occorrerà presentare una semplice Denuncia di Inizio Attività (DIA).
Se, invece, si renderà indispensabile effettuare delle modifiche strutturali o distributive, bisognerà richiedere un Permesso di Costruire.
Inoltre, ottenuti i titoli autorizzativi ed eseguiti gli eventuali lavori, dovrà essere presentata una dichiarazione di variazione d’uso catastale all’Ufficio dell’Agenzia del Territorio competente, qualora – chiaramente – la variazione d’uso determini anche la modifica della categoria edilizia; in tale ipotesi è utile rammentare che cambieranno anche la rendita catastale e i relativi parametri per il calcolo dell’imposta sugli immobili.
Infine, prima ancora di potere utilizzare il locale nella sua nuova destinazione, occorrerà ottenere dal Comune il certificato di agibilità.
Sul punto, la giurisprudenza sostiene che l’affitto di un immobile con destinazione a civile abitazione,  a uso ufficio o studio professionale (o viceversa) non è legittimo ed espone il locatore, tra l’altro, al rischio di risoluzione del contratto e conseguente risarcimento danni.
Infatti, il difetto della concessione amministrativa necessaria per la legale destinazione all’uso pattuito della cosa locata è tra i vizi che, escludendo o diminuendo in modo apprezzabile l’idoneità della cosa locata all’uso convenuto, possono legittimare alla risoluzione del contratto, a meno che il conduttore, a conoscenza dell’idoneità dell’immobile a realizzare il suo attuale interesse, abbia accettato il rischio relativo all’impossibilità di utilizzarla (Cass. civ. n. 15489/2002).
Va rilevato che il rilascio da parte dell’Amministrazione comunale dei titoli abilitativi necessari alla modifica della destinazione d’uso non esclude affatto che le persone, terze rispetto al rapporto tra ente pubblico e soggetto interessato, possano fare valere i propri diritti nel caso in cui questi siano stati lesi dall’intervento all’uopo autorizzato. Ma tralasciamo tale eventualità.
Come prima inferito, il condomino che intenda procedere alla variazione d’uso del proprio immobile dovrà accertarsi che tale variazione non sia vietata dal regolamento condominiale. Non solo. Dovrà valutare i limiti previsti nel regolamento di condominio in ordine all’uso dei locali, e, al di fuori di questi, qualora voglia utilizzare le unità immobiliari diversamente dalla loro naturale destinazione, occorrerà l’approvazione dell’assemblea a maggioranza ex art. 1136 secondo comma c.c. (vale a dire il 51% degli intervenuti all’assemblea che rappresentino almeno il 50% del valore dell’edificio).
Se, invece, nel regolamento condominiale contrattuale vi sono alcune prescrizioni che vietano specifiche destinazioni d’uso, dovrà essere preventivamente richiesto il consenso unanime dell’assemblea condominiale.
In tale ambito, secondo la giurisprudenza più recente e la dottrina consolidata, la natura contrattuale dei regolamenti è determinata esclusivamente dalle clausole che limitano i diritti dei condomini sulle proprietà comuni o esclusive (es. divieto di destinare l’immobile a studio radiologico, a circolo, ecc.).
Ebbene, la Corte Suprema ha sancito più volte (cito solo: Cass. civ. n. 8216/2005; Cass. civ. n. 21287/2004) che “il regolamento di condominio, contemplato dal primo comma dell’art. 1138 c.c., (…) ove si limiti a dettare norme che disciplinano l’uso e le modalità di godimento delle cose comuni, la ripartizione delle spese relative e la tutela del decoro dell’edificio, riguarda una materia che rimane nell’ambito della organizzazione della vita interna del condominio”.
Trattasi, quindi, di clausole che avendo natura regolamentare (non contrattuale), possono essere modificate con la maggioranza indicata dall’art. 1136 secondo comma c.c.
Nel caso, invece, in cui il regolamento condominiale contenga norme che, incidendo direttamente sulla sfera soggettiva, limitano i diritti dei condomini sulle loro proprietà esclusive o comuni o contenga clausole che attribuiscono ad alcuni condomini maggiori diritti rispetto ad altri, queste, avendo natura contrattuale, sono modificabili soltanto con il consenso unanime di tutti i partecipanti al condominio (Cass. civ. n. 17694/2007).
Tanto detto, si rileva che, qualora un regolamento condominiale avente origine contrattuale contenga disposizioni limitative del godimento e della destinazione d’uso di immobili in  proprietà esclusiva dei singoli condomini, e sia intenzione di alcuni condomini adibire la loro unità immobiliare a studio professionale o altro, costoro, per procedere alla variazione d’uso voluta, necessiteranno del consenso unanime dei partecipanti alla comunione (Cass. civ. n. 17893/2009).
Nell’ipotesi in cui la clausola di un regolamento condominiale preveda, ad esempio, che “solo i locali al piano terra e gli appartamenti allo stesso piano possono essere adibiti a studi professionali o altre attività”, questa, imponendo delle limitazioni al diritto di ognuno sul proprio immobile, ha natura contrattuale, e per la sua modifica è necessaria non la maggioranza dei consensi, bensì l’unanimità.
Nel regolamento condominiale contrattuale limitazioni e divieti d’uso possono essere previsti o con l’individuazione espressa delle attività vietate oppure con la specificazione del pregiudizio che s’intende evitare (es. divieto di destinare le porzioni di piano ad attività che possano recare disturbo al riposo delle persone).
Nella prima ipotesi, per stabilire se una determinata destinazione d’uso sia vietata o limitata, basterà accertare se essa rientri o meno tra quelle elencate.
Nella seconda ipotesi, invece, occorrerà verificare in concreto l’idoneità della nuova destinazione a produrre i pregiudizi (definibili aporie funzionali) che si intendono prevenire.
In quest’ultimo caso non esiste una destinazione vietata a priori.
Spetterà allora al condomino o proprietario, che ritiene inosservata la norma, dimostrarne la violazione.
In definitiva, qualora l’assemblea condominiale, appositamente convocata, dovesse accogliere a maggioranza la richiesta di modifica di destinazione d’uso dei locali destinati esclusivamente ad ufficio o box, si potrà impugnare la delibera assembleare per ottenerne l’annullamento.
Invece, qualora la variazione d’uso dovesse essere effettuata senza il preventivo consenso dell’assemblea, e, dunque, vi sia una violazione del divieto contenuto nel regolamento condominiale contrattuale di destinare i singoli locali di proprietà esclusiva a determinati usi, il condominio, in persona del suo amministratore, potrà agire in giudizio per richiedere al proprietario di detto locale, o qualora sia stato concesso in locazione, anche al conduttore, la cessazione della destinazione abusiva (Cass. civ. n. 2683/1994; Cass. n. 825/1997; Cass. n. 15756/2001).
Possedere una certa contezza in materia può risultare necessario oltre che utile, vista la panoplia di cause civili attinenti proprio al tema in questione.
D’altronde, non a caso, un celebre teorico dell’organizzazione, nonchè sociologo sosteneva che “Cambiamento significa movimento. Movimento significa frizione. Il movimento o il cambiamento senza frizioni o conflitti appartiene solamente al vuoto rappresentato da un mondo astratto che non esiste”.
Meglio, quindi, essere preparati a come e quando poter variare!