Rifacimento del tetto per abusi edilizi del singolo proprietario: ripartizione delle spese tra tutti i condomini

    Il 4 settembre scorso,  sul sito dell’AGI viene pubblicata una notizia così come segue: “Hanno cominciato a litigare fino a quando uno dei due ha preso a sciabolate il contendente procurandogli varie ferite alle braccia. Il tutto per una questione di spese condominiali. Protagonisti due vicini di casa in via ai Poggi di Dolzago, in provincia di Lecco”.
Trattasi di un ennesimo, comunissimo caso di lite fra condomini dovuta alla ripartizione delle spese, argomento vivissimo e più volte affrontato su questo blog.
Oggi vorrei esplicare un commento organico sugli arresti giurisprudenziali più significativi in casi simili a quelli in oggetto, così da soffermarci sull’euristica delle cause di così tante liti e per trovare, quindi, delle utili soluzioni.
I giudici di legittimità, con sentenza del 24 aprile 2013, n. 10053, si sono pronunciati sulla validità di una delibera assembleare con la quale si erano decise l’esecuzione di opere di rifacimento del tetto dello stabile condominiale e la ripartizione delle relative spese tra i condomini.
Tale delibera era stata impugnata dalla ricorrente, in quanto la stessa, fra le altre eccezioni, riteneva che tali opere erano da considerarsi non lecite e comunque finalizzate unicamente a realizzare l’interesse degli altri partecipanti al condominio.
Nel caso in esame, il proprietario di un appartamento all’ultimo piano di un condominio, nell’eseguire delle opere di manutenzione nella sua unità immobiliare, aveva posto in essere degli interventi sul tetto comune, successivamente accertati dalle autorità competenti quale abuso edilizio.
Essendo, pertanto, necessario un ripristino dello stato dei luoghi, l’assemblea condominiale, con le maggioranze prescritte dalla legge, aveva deliberato, in virtù dei suoi poteri, l’esecuzione dei lavori di remissione in pristino, con particolare riguardo alle parti di proprietà comune, e la ripartizione delle spese fra tutti i condomini, in ragione dei millesimi di proprietà.
Ebbene, sulla legittimità della delibera di condominio e sulla ripartizione dei costi dei lavori di rifacimento del tetto, dovuti all’illecito amministrativo posto in essere da un singolo condomino, devesi evidenziare quanto detto dalla sezione II della Cassazione: “In caso di danno cagionato dal condomino, sino alla sua assunzione di responsabilità o alla condanna, l’assemblea deve ripartire le spese tra tutti”. 
Si legge in sentenza che il fatto che quei lavori di rifacimento siano stati deliberati per porre rimedio ad un precedente intervento sul tetto medesimo, realizzato ponendo in essere un illecito amministrativo (innalzamento del colmo del tetto), e che le spese siano state ripartite tra tutti secondo i millesimi di proprietà, anziché accollandole esclusivamente a chi, tra i comproprietari, vi aveva dato causa mediante l’approvazione dell’opera iniziale, non rende la delibera stessa nulla.
Infatti, il principio secondo cui, con riguardo al ripristino dei danni ascrivibili ad uno od alcuni dei partecipanti al condominio, sussiste l’obbligo del responsabile di assumere il relativo onere, non osta a che, anche in questo caso, fino a quando il singolo condomino non abbia riconosciuto la propria responsabilità o essa non sia stata accertata in sede giudiziale, l’assemblea, nel deliberare sulla ricostruzione o sulla riparazione delle parti comuni, abbia il potere di ripartire le relative spese secondo le regole generali, in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, tra tutti i condomini, fermo restando il diritto di costoro di agire, singolarmente o per mezzo dell’amministratore, contro il condomino ritenuto responsabile, per ottenere il rimborso di quanto anticipato (Cass., Sez. II, 27 giugno 1978, n. 3176; Cass., Sez. II, 22 luglio 1999, n. 7890)”.
Sostanzialmente, fino a quando il singolo condomino, che con le sue opere ha cagionato i danni da ripristinare, non abbia riconosciuto la propria responsabilità o essa non sia stata accertata in sede giudiziale, l’assemblea può legittimamente ripartire le relative spese tra tutti i condomini, in proporzione al valore della proprietà di ognuno.
Rimane, chiaramente, il diritto dei condomini di agire in giudizio contro il condomino per l’accertamento della sua responsabilità e, de plano, per ottenere il rimborso delle spese anticipate.
Ora, lungi dal voler tenere un atteggiamento di sicumera, la sentenza in rassegna mi ricorda tanto una battuta del comico Cornacchione  che così raccontava: “A fianco del mio condominio c’è un giardinetto che purtroppo è diventato una discarica abusiva. La gente viene lì e butta di tutto: divani sfondati, frigoriferi, materassi, liquami industriali. Allora ci siamo indignati e abbiamo informato il Comune che è prontamente intervenuto autorizzando la discarica”.
In realtà, le problematiche sottese ai millesimali richiederebbero una più attenta disamina, cosa che non mancherà certo negli articoli a seguire.
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Buon condominio a tutti!