In questi giorni, nella mia zona al confine tra la provincia di Novara e quella di Varese, circola una curiosa lettera ai condomini di un amministratore che, avendo scelto di interrompere la sua professione, consiglia un nuovo amministratore (di sua fiducia!).
Fin qui sembra che voglia agevolare i condomini, ma quando scrive: “in caso di nomina di soggetto diverso, Vi avviso sin d’ora che non potrò garantire un celere passaggio delle consegne, non potendomi avvalere della collaborazione delle impiegate, con possibile rallentamento della gestione ordinaria”, a me suona male… potrebbe sembrare una vera e propria intimidazione… mi sbaglio?
A questo proposito, quale amministratore di condomini qualificato e architetto libero professionista, faccio queste riflessioni per chiarezza e tranquillità dei condomini.
Dopo la delibera condominiale con la quale è nominato il nuovo amministratore di un condominio giunge il momento di operare il cosiddetto “passaggio di consegne” fra il vecchio e il nuovo amministratore.
Personalmente ho sempre trovato collaborazione e professionalità ed il passaggio dei documenti è avvenuto velocemente.
Ma se così non fosse ad aiutare i condomini e il nuovo amministratore ci ha pensato la riforma del condominio (legge 220/2012) e più precisamente l’art. 1129 del Codice Civile.
Il ritardo nel passaggio di consegne può essere un danno per il condominio (e per i condomini): ritardato pagamenti dei fornitori, mancato versamento dei contributi nel caso in cui è presente un custode e ancora più grave il mancato versamento del premio assicurativo per la globale fabbricato esponendo i condomini in caso di sinistro a gravi conseguenze.
Detto questo possiamo riportare quanto prevede il citato art. 1129 “[…]alla cessazione dell’incarico l’amministratore è tenuto alla consegna di tutta la documentazione in suo possesso afferente al condominio e ai singoli condomini, e ad eseguire le attività urgenti al fine di evitare pregiudizi agli interessi comuni […]”.
E se il vecchio amministratore non adempie ai suoi obblighi trattenendo indebitamente la documentazione? La giurisprudenza in materia è chiarissima, il nuovo amministratore (senza bisogno di una delibera assembleare) può chiedere al Tribunale competente un provvedimento d’urgenza (ai sensi dell’art. 700 del Codice Civile) che condanni il vecchio amministratore alla consegna immediata (oltre al rimborso delle spese legali).
Nella malaugurata ipotesi che anche dopo la sentenza il vecchio amministratore non consegni la documentazione si macchia di “appropriazione indebita aggravata” e se ne occupa la giustizia penale.
Un ultima nota, quanto costa il “passaggio di consegne”?
La risposta è semplicissima l’amministratore quando nominato per trasparenza come qualsiasi professionista deve esporre nell’incarico i propri costi. Se ha previsto un costo mettiamo pari a 100€ per il “passaggio di consegne” i 100€ gli sono dovuti se queste questo costo non è stato a suo tempo preventivato nulla gli è dovuto.
Per concludere anche in questo caso si può notare la centralità del condomino nella disciplina legale che ha riformato il condominio.