Era il 2004. Manuela aveva già occupato ogni spazio nel piccolo armadio, che in teoria avremmo dovuto condividere, nella nostra vecchia casetta (una “torretta” di tre piani fuori terra 5×5m in pianta, probabilmente ideale per un singolo, sicuramente insufficiente per una famiglia), quando è stato chiaro che ci serviva un nido più grande.
Il mercato immobiliare era ancora ruggente, acquistare una casa adatta ad una famiglia non si presentava come una passeggiata. Come architetto mi sono da sempre occupato di immobili ed ero (e sono) ben consapevole dei valori immobiliari.
Fu allora che con una battuta, dissi: “Manu, ai costi attuali, forse, potremo trovare qualcosa di interessante all’asta… diversamente la vedo un po’ dura”, forse un modo come un altro per rimandare il problema…
Il resto lo fece la caparbietà di Manuela, spulciando annunci di aste immobiliari, analizzandoli e pesandoli fino a trovare quella che è diventata la nostra attuale casa.
Sono passati molti anni e da allora e il nostro studio ha accompagnato molti clienti in questo particolare percorso per acquistare un immobile.
Lo facciamo analizzando preventivamente le loro esigenze, selezionando l’immobile più adatto, approfondendo ogni aspetto del bando, andando a visitare la casa con il cliente, predisponendo l’offerta e, in molti casi, accompagnandoli fisicamente alla gara per l’assegnazione dell’immobile.
Ma quali sono le regole del gioco, l’approccio -secondo la nostra esperienza- più corretto?
Bene approfondiamo questi temi.
Per prima cosa possiamo affermare che le regole sono chiare, i bandi trasparenti e l’acquisto sicuro.
Ad esempio nel caso delle esecuzioni immobiliari come “atto di proprietà” non si avrà il classico “atto notarile” ma un decreto di trasferimento del tribunale, in sostanza si sta acquistando un bene dallo Stato. Questa è una necessaria premessa: non si sta togliendo la casa a nessuno, questi immobili non sono più da tempo nelle disponibilità dei precedenti proprietari.
Discorso del tutto simile quello inerente i fallimenti, in questo caso però dopo l’aggiudicazione si andrà da un Notaio per il passaggio di proprietà.
Non mi dilungherò in tecnicismi, preferisco sottolineare gli aspetti da analizzare prima della partecipazione alla vendita.
1. Prima di tutto è bene avere chiare le proprie esigenze. Non è banale ma è fondamentale: cerchiamo una casa con giardino, un appartamento (in alcuni casi anche un laboratorio artigianale)?
2. Dove? In che comune o zona della città stiamo cercando? Il mercato immobiliare è da sempre un mercato locale, anche all’interno della stessa città i prezzi degli immobili possono variare in modo significativo da zona a zona.
3. Che somma intendiamo spendere al massimo? E’ una scelta che va fatta prima di partecipare all’asta!
4. Disponiamo dell’intera cifra (raro)?
5. Intendiamo stipulare un mutuo immobiliare? Non è un problema ma muoviamoci per tempo! Nel caso in cui ci serva un mutuo è fondamentale disporre della delibera della Banca concedente prima di presentare l’offerta di acquisto. Le banche danno queste risposte in circa una settimana individuato il bene.
6. Analizziamo bene il bando di gara. La domanda più importante: qual è il bene messo all’asta? L’intero immobile? Solo un quota dello stesso? O addirittura, un diritto reale sull’immobile come la nuda proprietà? Più volte quello che sembrava a prima vista essere un’affare è risultato tutt’altro.
In caso di dubbio l’aiuto di un professionista qui è consigliato.
7. Confrontiamo il valore dell’immobile con quello medio di mercato della zona.
8. Mettiamo in agenda la scadenza per preparare l’offerta d’acquisto e presentiamola nei tempi previsti.
9. Partecipiamo all’asta.
“Il successo arriva quando l’opportunità incontra la preparazione”. (Zig Ziglar)
L’asta immobiliare.
Qui in provincia di Novara, da più di un decennio queste procedure non sono più gestite direttamente dal Tribunale ma affidate a società di commercialisti, notai ecc. o avvocati, con il vantaggio di procedure più celeri ed efficienti.
Il giorno fissato (entro l’ora fissata!) consegnamo in busta chiusa ed anonima l’offerta d’acquisto compilata con i dati dettati nel bando. Il giorno dell’asta (solitamente il giorno successivo) ci presentiamo all’asta.
Un impegno ci impedisce la partecipazione? L’interessato può, tramite un Notaio, delegare un’altra persona come un parente, un amico o il professionista che lo coadiuva a partecipare all’asta in suo nome. E’ sufficiente una procura speciale notarile del costo di circa 100,00€.
Ma l’asta immobiliare come si svolge? L’avvocato delegato dal Tribunale, il rappresentante una società di professionisti oppure il curatore fallimentare invita i presenti ad accomodarsi nella sala dove si svolge la procedura ed apre le buste con le offerte.
Viene verificato che le offerte presentate siano complete di ogni dato e di un assegno circolare pari al 10% dell’importo offerto. Se sono presenti più offerte si procede ad una vera e propria gara a rilanci minimi successivi in proporzione al valore del bene (250,00€, 500,00€, 1000,00€ o più). Ad ogni nuovo prezzo raggiunto ai partecipanti viene dato un minuto per rilanciare l’offerta. L’asta si conclude al raggiungimento dell’offerta più alta. Seguirà un verbale di aggiudicazione.
Gli assegni circolari citati, relativi alla cauzione, vengono restituiti agli offerenti che non si sono aggiudicati il bene. Con il verbale di aggiudicazione è finita così? Sì, ma solo nel caso di vendita senza incanto.
Nel caso di vendita con incanto, invece, il verbale segnalerà l’aggiudicazione provvisoria del bene. L’aggiudicazione definitiva avverrà dopo 10 giorni dall’asta in assenza di offerte in aumento (di 1/5 del prezzo di aggiudicazione). Diversamente si riapre la procedura di vendita…
Un consiglio? Se risultate “aggiudicatari provvisori”, non ditelo a nessuno, ma proprio a nessuno ed attendete un paio di settimane prima di offrire da bere agli amici per il felice acquisto!
One more thing…
Probabilmente vi siete accorti che di tentativo in tentativo di vendita un bene si deprezza. Ad esempio, una casa la prima volta stimata e messa all’asta a 100.000,00€ poi la troverete 75.000,00€ e via diminuendo.
Bene, state pensando: allora, meglio aspettare. Sbagliato!
Abbiamo visto in quest’anno più volte aste andate deserte al secondo tentativo di vendita magari per 75.000,00€ (rifacendosi all’esempio di prima) poi aggiudicare il bene a 85.000,00€ al terzo perché a confrontarsi si trovano diversi offerenti e si apre la gara a rilanci successivi.
Sarà perché la nostra clientela è fatta di giovani e famiglie e non di investitori, come le agenzie immobiliari, il mio consiglio per chi cerca un immobile è quello di chiedersi esattamente di cosa necessità (anche e soprattutto in rapporto alle proprie possibilità economiche) e di presentare l’offerta quando il bene risponde a queste esigenze. La prossima volta potrebbe essere troppo tardi.
Architetto Emiliano Marino, amministratore di condominio CondoCasa