Ogni condòmino può scegliere come preferisce gestire la sua unità immobiliare. Unico aspetto limitativo che deve essere considerato è il regolamento di condominio. Se il condomìnio vieta alcune specifiche attività allora non sarà possibile in nessun caso avviarle all’interno dello stabile. Tutto questo accade teoricamente. Vedremo insieme come in realtà la giurisprudenza non sia così chiara.
Spesso all’interno dei regolamenti condominiali si legge l’impossibilità di aprire B&B, AirBnb o di affittare il proprio appartamento per periodi brevi. In questo caso il condòmino, seppur proprietario, non può, violare quella che è una legge interna allo stabile.
Non sempre le diciture all’interno dei regolamenti sono così chiare. Sopratutto per quegli stabili che hanno redatto un regolamento prima degli anni 80, spesso si legge: <<E’ vietato adibire gli appartamenti o parte di essi ad affittacamere o ad alberghi>>. In casi come questi non si può ritenere purtroppo esplicito il divieto di creare AirBnb o B&B, in quanto ogni limite deve essere definito il più precisamente possibile.
Questo divieto aggiuntivo può essere inserito anche dietro delibera assembleare (con l’unanimità completa di tutti i condòmini).
L’affitto per brevi periodi, l’apertura di un B&B o di un AirBnb, se non vietato esplicitamente dal regolamento condominiale, deve comunque rispettare, infatti, le regole di comportamento e di uso di tutti i beni comuni del condominio.
Secondo il Tribunale di Milano (sentenza 11784 del 22 novembre 2018) il B&B viola la norma che impone che gli appartamenti di condominio debbano essere destinati ad abitazione civile e che devono essere venduti o locati solo a persone di <<moralità ineccepibile>>. Invece per la Cassazione, come esplicitato nella sentenza 22711 del 28 settembre 2017, se nel regolamento si parla di un divieto a <<destinare i locali a uso diverso dalla privata abitazione nonchè di darli in affitto o in subaffitto sotto forma di pensione e di albergo>>, allora è consentito adibire i singoli vani ad un uso diverso dalla privata abitazione.
Secondo la sentenza 18494 del Tribunale di Roma del 28 settembre 2018 il B&B viola il diritto dei condòmini al riposo. Secondo, invece, il parere del Tribunale di Roma (sentenza 18557 del 7 ottobre 2016) un uso dell’immobile rumoroso o tale da turbare la tranquillità dei condòmini non basta a impedire l’apertura di un B&B o di un affittacamere.
Inoltre, secondo l’ordinanza 704 del 16 gennaio del 2015 della Cassazione, il B&B (o Airbnb) è paragonabile ad un affittacamere o ad un hotel. Pertanto se nel regolamento c’è esplicito divieto a una di queste attività sono da considerare vietate anche le altre. Nella sentenza dell’8 maggio del 2018, invece, il Tribunale di Milano ha sottolineato come i B&B e gli AirBnB sono forme di locazione breve e quindi non configurabili con locande, pensioni e affittacamere. Pertanto il divieto non può essere considerato lo stesso.
Come si evince, quindi, dagli esempi riportati le sentenze sono molto disparate. Prima di prendere la decisione di trasformare la propria abitazione in B&B, AirBnb o Affittacamere è necessario leggere attentamente il regolamento condominiale e sondare il parere anche dei propri condòmini a riguardo, evitando così situazioni di conflitto spiacevoli e costose.
Inoltre è da sottolineare che la giurisprudenza esclude la possibilità di imputare maggiori spese di pulizia e di illuminazione a quelle unità che utilizzano i loro spazi per gestire B&B, AirBnB o Affittacamere (lo afferma la Corte di Cassazione per la sentenza n. 29127 del 13 novembre 2018 e la n.432 del 12 gennaio 2007).