Ok sto esagerando un po’… Ma ve la racconto ugualmente.
In primavera entra nel mio studio un signore che, dovendo affittare il proprio appartamento, necessita della certificazione energetica. Me ne occupo e ci conosciamo. Durante il sopralluogo all’edificio, che conosco (piccino, solo 6 unità immobiliari: 4 appartamenti + 2 negozi), lo informo che il nostro studio si occupa anche di amministrazione condominiale. Apriti cielo!
Mi racconta ogni male dell’amministratore X e mi presenta un vicino di casa anche lui interessato al cambio. Vengono in studio da me ed illustro loro dettagliatamente come siamo soliti operare. Racconto quanta importanza ha per noi il concetto di trasparenza contabile e come www.condomani.it renda possibile una gestione totalmente nuova dei condomini.
Ma cosa stava succedendo nel “Condominio X”?
L’amministratore in carica non li convocava da 3 anni, non presentava un rendiconto da 3 anni e una volta è stata anche staccata l’acqua a fronte del disastro economico che sono i conti condominiali.
Prepariamo dunque una lettera ai sensi dell’art. 66 del c.c., a firma di 3 condomini, rappresentanti circa 390 millesimi (dunque più di 1/6) con la richiesta di convocare, entro 10gg, l’assemblea condominiale. I dieci giorni passano senza convocazione (erano i primi giorni di settembre).
Dunque mi confronto con tutti i condomini e concordo una convocazione per il 29 settembre. Faccio convocare tutti i condomini il 29/09 presso il mio studio da una lettera a firma dei condomini richiedenti l’assemblea all’ “amministratore fantasma”.
A sorpresa, intanto, l’amministratore fantasma (senza confrontarsi con nessuno!) convoca un’assemblea per il giorno 28/09 presso il suo studio (un giorno prima della mia!). Mi chiedo, che fare?
Decido di sentire i condomini, li invito alla presenza e propongo di andarci. L’assemblea, regolarmente convocata, è comunque deliberante: io presenterò il mio preventivo.
Ci andiamo. Siamo in quattro: io (delegato dal condomino della certificazione energetica), gli altri due appartamenti ed un collega architetto in rappresentanza del locatore finanziario di uno dei negozi (in leasing) che vuole modificare la facciata per trasformarlo in un ristorante.
Analizziamo ed approviamo il rendiconto fino al 31/08/2016 (relativo a quasi 3 anni!), considerato il fatto che il vecchio amministratore ha fatto fronte agli obblighi fiscali ed ha anticipato anche 500,00€. Poi votiamo la revoca dell’attuale amministratore: i tre appartamenti per circa 390 millesimi a favore, il negozio (forse futuro ristorante) per circa 309 mil. contrario. L’amministratore resta in carica in prorogatio.
E poi arriva il 29 settembre. Risento i condomini, soprattutto il quarto appartamento (un’agenzia di pubblicità) che aveva dato disponibilità per il 29, ma non era intervenuta in assemblea.
La sera del 29 settembre con 550 millesimi e 4/6 delle teste vengo nominato amministratore con l’unanimità dei presenti.
Il giorno successivo prendo l’appuntamento con la banca per il cambio della firma sul conto e faccio avere il verbale con un richiesta del passaggio di consegne al collega.
Inizio a lavorare per recuperare gli arretrati di tutti i condomini che, in assenza di un rendiconto, non hanno versato quote. Nella stessa settimana contatto l’assicuratore per scoprire che nei tre anni passati la globale fabbricato, in scadenza a luglio, veniva pagata anche con maggiorazioni, a settembre, o dopo, lasciando pertanto il fabbricato senza copertura per molti mesi: provvedo. Dopo ricontatto la polizza, spuntando uno sconto addirittura del 30% (!).
Ora sono passati alcuni mesi. Il 2016 sta finendo e le prospettive del Condominio X sono radicalmente mutate. Tutti i condomini stanno versando le rate arretrate e le nuove. Ho contrattato dilazioni di pagamento con l’acquedotto per cancellare i debiti pregressi e scongiurare futuri problemi. L’energia elettrica delle parti comuni è domiciliata sul conto corrente condominiale (non più in rosso) e la situazione debitoria del condominio si è quasi dimezzata in una stagione. Sto contattando e saldando i fornitori di questi ultimi 3 anni. Il 2017 lo dedicheremo a completare il risanamento contabile per poi affrontare i piccoli/grandi problemi dello stabile che merita un po’ di manutenzione. Ma tutto questo lo faremo con i condomini e per i condomini.
Qui ha influito la tenacia ed il contatto diretto con ogni condomino. Condomani mi aiuterà da adesso in avanti a ridurre i conflitti fra i condomini e a coinvolgerli nella gestione del condominio.
Non è la prima volta che, anche a fronte di situazioni di abbandono e cattiva gestione, le persone restano inerti… E’ importante far sapere che un altro tipo di amministrazione è possibile.
Il nostro impegno ha conquistato la fiducia del condominio. Ora, insieme, potremo affrontare serenamente le problematiche di questo edificio.
E tutti vissero felici e contenti. O, almeno quasi tutti… 😉
Amministratore CondoCasa GM Studio Tecnico