I balconi, i terrazzi e i lastrici, se non preservati accuratamente, possono creare problemi non solo ai proprietari, ma anche a tutti i condòmini dello stabile.
L’articolo 1126 del Codice civile dispone che, quando l’uso dei lastrici solari o di una parte di essi non sia comune a tutti i condòmini, quelli che ne hanno l’uso esclusivo sono tenuti a contribuire per 1/3 nella spesa della riparazione o ricostruzione del lastrico. Gli altri 2/3 sono a carico di tutti i condòmini dell’edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore di piano o della porzione di piano di ciascuno.
La corte di Cassazione nella sentenza 11484/2017 ha sottolineato che le spese sono <<a carico di tutti i condòmini dell’edificio della parte di questo a cui il lastrico serve, fa riferimento ai soli condòmini che siano anche proprietari individuali delle singole unità immobiliari comprese nella proiezione verticale di detto lastrico ed alle quali esso funge da copertura, mentre restano esclusi gli altri condòmini alle cui porzioni individuali il lastrico stesso non sia contrapposto indipendentemente dall’esistenza nella colonna d’aria ad esso sottostante di parti comuni».
Il principio è stato confermato anche nella sentenza n.951 del 17 gennaio 2020: <<in tema di condominio negli edifici, qualora l’uso del lastrico solare (o della terrazza a livello) non sia comune a tutti i condòmini, dei danni da infiltrazioni nell’appartamento sottostante rispondono sia il proprietario, o l’usuario esclusivo, quale custode del bene a norma dell’articolo 2051 del Codice civile, sia il condominio in forza degli obblighi inerenti l’adozione dei controlli necessari alla conservazione delle parti comuni incombenti sull’amministratore ex articolo1130, comma 1, n.4, del Codice civile, nonché sull’assemblea dei condòmini ex articolo 1135, comma 1, n.4, delCodice civile, tenuta a provvedere alle opere di manutenzione straordinaria; il concorso di tali responsabilità va di norma risolto, salva la rigorosa prova contraria della specifica imputabilità soggettiva del danno, secondo i criteri di cui all’articolo 1126, del Codice civile che pone le spese di riparazione o di ricostruzione per un terzo a carico del proprietario o dell’ usuario esclusivo del lastrico(o della terrazza) e per i restanti due terzi a carico del condominio».