A chi non è mai capitato di pagare le spese di qualche altro condòmino che non ha eseguito quello che può essere considerato come il suo dovere condominiale?
Quanto questa situazione si è riproposta con urgenza e frequenza in tempo di Covid?
La morosità è innegabilmente in aumento. Confrontando infatti i dati del primo semestre del 2020 con i dati del primo semestre 2019 si conferma, purtroppo, questo fenomeno in rapida crescita.
Non ci sono, però, variazioni nell’iter da perseguire nei confronti dei morosi, pur tenendo conto delle difficoltà che l’economia mondiale sta affrontando in questo periodo storico così delicato.
La normativa di riferimento è sempre l’articolo 63 del Codice Civile secondo il quale l’amministratore di condominio può ottenere un decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo.
Il professionista ha tempo sei mesi prima dopo la chiusura dell’esercizio annuale per poter agire contro colui che non ha pagato (anche sospendendo l’uso dei servizi comuni), pur durante lo stato di emergenza. Lo afferma l’articolo 1129, comma 9 del Codice Civile. La violazione di tale obbligo, inoltre, espone l’amministratore a responsabilità risarcitoria nei confronti dei terzi.
Nessuna disposizione prevede infatti la sospensione del versamento delle rate condominiali. Allo stesso modo, la sospensione delle iniziative giudiziarie non inibiscono il deposito da parte del condominio di ricorsi per decreto ingiuntivo.
Il classico iter da seguire al fine di “perseguire” un condomino (nel caso de quo) moroso, prevede, prima facie, la messa in mora dello stesso. Questa è una procedura molto semplice per chiedere ufficialmente il pagamento degli importi dovuti per le spese condominiali, con l’invio di una raccomandata con ricevuta di ritorno, specificando le spese non saldate, le motivazioni e la fissazione di un termine oltre il quale l’amministratore potrà procedere per via legale (10 giorni si rivelano, in molti casi, più che sufficienti).
Perchè esista il concetto di morosità, deve esistere anche una lettera di diffida al pagamento, la messa in mora.
Dopo sei mesi di morosità continuata l’amministratore, se previsto dal regolamento condominiale, può escludere il condomino dei servizi comuni di godimento comune.
Questi sono semplicemente il riscaldamento centralizzato, l’utilizzo dell’ascensore e dell’acqua comune.
A parte l’utilizzo dell’elevatore, dove in effetti ogni condomino potrebbe avere una chiave per il suo funzionamento, per usufruire fattivamente degli altri servizi dovrebbe prevedersi un sistema di distacco forzoso dell’unità abitativa, ma tale coattiva e forzosa soluzione, spesso non è realmente concretabile
Ai sensi del primo comma dell’articolo 63 delle Disposizioni di Attuazione del codice civile
l’amministratore condominiale, come da articolo in commento) può ottenere un ingiunzione immediatamente, nonostante l’eventuale opposizione.
Questa è una potente arma giuridica brandibile innanzi al giudice, il quale, secondo le prove e documentazioni fornite dall’amministratore dello stabile, può ordinare il pagamento immediato della somma dovuta, solitamente entro 40 giorni dalla sentenza.
Se il condomino in difetto crede di non dovere nulla potrà comunque far causa al condominio, dopo il pagamento della somma dovuta stabilita dal giudice, trasformando, per inciso, un procedimento sommario in ordinario.
Nel caso vinca quest’ultimo avrà indietro la somma pagata più gli interessi e rivalutazione monetaria.
Però è bene puntualizzare che, invero, tutte le spese per l’ingiunzione verranno addebitate agli inquilini considerati, anche temporaneamente, morosi e che, de claro, non dovranno più saldare solamente l’importo dovuto ma, altresì, interessi di mora e spese legali a carico, in caso di soccombenza.
L’obbligo di pagamento delle spese decorre dal momento in cui è stata approvata la ripartizione delle spese e non, ad esempio, dal momento di approvazione del bilancio che può essere antecedente.
Dalla stessa data decorre anche il periodo di prescrizione dei debiti: 5 anni, nei quali il
condominio può provvedere a riscuotere il pagamento oppure agire per vie legali.
Secondo il regolamento contrattuale, accettato con l’acquisto dell’abitazione, possono essere previsti gli interessi di mora, anche superiori a quelli legali.
Concludendo con un sorriso, ricordo un sempre verde aforisma deI grande Charles Bukowski, secondo cui “I soldi sono una cosa seria. Qualcuno è convinto persino che parlino”. A buon intenditor…;))).
Buon condominio a tutti!