La sentenza n. 22553, della Corte di Cassazione, del 4 novembre 2015, sanciva che la responsabilità secondo l’articolo 1669 del Codice civile (rovina e difetti di cose immobili) può essere invocata in riferimento al compimento di opere (più correttamente di interventi di modificazione o riparazione) afferenti ad un preesistente edificio o ad altra preesistente cosa immobile destinata per sua natura a lunga durata, le quali, in ragione di vizi del suolo (su cui la nuova opera si radica) o di difetti della costruzione (dell’opera), rovinino, in tutto o in parte, o presentino evidente pericolo di rovina ovvero gravi difetti (anche essi riferiti all’opera innovativa, non già all’edificio pregresso). Con la conseguenza che anche gli autori di tali interventi di modificazione o riparazione (più correttamente gli esecutori delle opere integrative) possono rispondere ai sensi dell’articolo 1669 c.c. allorché le opere realizzate abbiano una incidenza sensibile o sugli elementi essenziali delle strutture dell’edificio ovvero su elementi secondari od accessori, tali da compromettere la funzionalità globale dell’immobile stesso. Il contenzioso interessava una società di costruzioni e un condominio. La ditta aveva concluso nel 1991 una importante serie di lavori di manutenzione straordinaria sull’edificio. Nel 1996 l’amministratore aveva denunciato i primi, numerosi, difetti. La ditta, a fronte della richiesta del condominio di ovviare ai problemi, aveva rigettato ogni responsabilità. Il condominio quindi nel 1997 aveva fatto causa chiedendo l’eliminazione dei vizi, oltre al risarcimento danni. Dopo il primo passaggio giudiziario e il successivo ricorso in appello, era giunta infine la sentenza della Cassazione che respingeva tre dei quattro motivi di ricorso promossi dalla ditta e ne accoglieva uno solo, legato alla quantificazione del danno.
Questo episodio significa che la garanzia decennale prescritta dal Codice civile (art. 1669) trova applicazione anche ai casi di modificazioni o riparazioni, se destinate per loro natura a lunga durata. E’ bene ricordare che mentre secondo il Dl 20 giugno 2005, n. 122, il costruttore di edifici nuovi è obbligato a consegnare all’atto del trasferimento della proprietà una polizza assicurativa indennitaria, nel caso di ristrutturazioni non vi è un obbligo legislativo. Sempre più spesso però i committenti di lavori edili chiedono ai fornitori garanzie decennali sui lavori eseguiti. La polizza è a beneficio dell’acquirente/committente e copre i danni all’immobile, compresi i danni a terzi, causati all’opera assicurata.
Nell’ambito delle procedure di rilascio delle polizze postume decennali obbligatorie per le nuove costruzioni secondo il Dl 20 giugno 2005, n. 122, l’assicurazione viene rilasciata a fronte di un controllo tecnico del progetto e dell’opera in corso di esecuzione, effettuato con esito positivo da un organismo di ispezione di tipo A accreditato ed operante in conformità ad una norma tecnica (Uni 10721).
Quest’ultima, recentemente aggiornata, ha ampliato il campo di applicazione dell’attività di verifica del controllo tecnico, estendendola, oltre ai già previsti interventi di nuova costruzione, anche agli interventi di ristrutturazione/riqualificazione degli edifici e alle opere di ingegneria civile. Il controllo tecnico, soprattutto se si sviluppa in progress con l’andamento dei lavori, offre alcuni concreti vantaggi, in particolare ai committenti. Al termine dei lavori viene rilasciato un rapporto di ispezione finale che sintetizza i risultati delle verifiche svolte sia in merito al progetto sia in corso di realizzazione delle opere e che fornisce al cliente ed agli assicuratori il parere finale sull’assicurabilità dell’intervento.