Quante volte gli amministratori di condominio si sono trovati a dover affrontare situazioni di crediti e di debiti da compensare per i condomini?
L’amministratore può cedere a terzi un credito vantato da un condòmino verso un condòmino moroso. Come prescrive il Codice Civile 1260 la cessione può avvenire anche senza il consenso del debitore. L’amministratore di condominio non deve ricevere l’approvazione dell’assemblea per portare avanti questa azione, ma per concedere una rateizzazione deve essere autorizzato dai condòmini con delibera ad hoc.
Prima delle Riforma era necessario citare in giudizio i condòmini morosi. Solo dopo aver ottenuto il decreto ingiuntivo o una sentenza con efficacia esecutiva il condòmino può richiedere il credito nei confronti di quelli morosi. Oggi l’amministratore può cedere a terzi un credito vantato da un condòmino verso un condòmino moroso. Come prescrive il Codice Civile 1260, la cessione può avvenire anche senza il consenso del debitore. L’amministratore di condominio non deve ricevere l’approvazione dell’assemblea per portare avanti questa azione.
Dopo la Riforma del condominio, secondo l’articolo 63 delle Disposizioni di attuazione del Codice Civile, viene consentito all’amministratore di agire forzatamente nei confronti dei condòmini morosi, senza un decreto ingiuntivo «per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall’assemblea, l’amministratore, senza bisogno di autorizzazione di questa, può ottenere un decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo nonostante opposizione, ed è tenuto a comunicare ai creditori non ancora soddisfatti che lo interpellino i dati dei condòmini morosi. I creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l’escussione degli altri condòmini». L’amministratore ha il diritto di richiedere i pagamenti prima ai condòmini che hanno un debito nei confronti del condominio e poi ai condòmini creditori. E’ il così detto “beneficio di escussione”.
La prescrizione dei crediti condominiali è quinquennale e decorre dalla data di approvazione del rendiconto e del riparto in assemblea (Cassazione 25 febbraio 2014, nu- mero 4489), fermo restando che la notifica del decreto ingiuntivo interrompe la prescrizione.
Qualora invece non sia possibile recuperare subito il credito del condòmino moroso il debito deve essere diviso tra tutti i condòmini. Per avviare questa procedura basta la maggioranza semplice e l’iter è valido anche per gli astenuti, gli assenti o i contrari.
L’articolo 1129, comma 9, del Codice civile, assegna all’amministratore, per attivarsi, un termine semestrale dalla chiusura dell’esercizio, salvo dispensa dell’assemblea, al termine del quale comunque il professionista non può essere revocato in quanto la mancata riscossione per i morosi non costituisce irregolarità (Tribunale di Catania, sentenza 28 maggio 2019). Richiesto e ottenuto il decreto ingiuntivo, il passaggio successivo è quello di pignorare il bene immobile, per la vendita. In questo modo, se non altro, si evita di incrementare il credito condominiale verso il moroso, sostituendo il vecchio proprietario all’aggiudicatario. È possibile pignorare anche conti correnti bancari o stipendi o beni mobili. L’amministratore che non riscuote le quote condominiali infatti è tenuto a risarcire i danni al condominio (Tribunale di Salerno, sentenza 164/2016).