Quale tipologia di assemblee nelle zone rosse?

La recente legge 126/2020, nel comma 6 dell’articolo 66, sembra aver cambiato un po’ le carte in tavola in materia di assemblee condominiali, naturalmente a vantaggio di procedure telematiche.

Secondo quanto affermato dal testo legislativo le riunioni di condominio online si possono svolgere con la semplice autorizzazione dei condòmini presenti, sia fisicamente che da remoto, anche in assenza di una previsione del regolamento di condominio.

In questo modo si riuscirebbe ad uscire dall’impasse che prevede l’impossibilità di approvare il tanto ricercato Superbonus al 110%, riconoscendo il valore legale anche delle assemblee condominiali online. Manca, però, una retroattività delle norme.

Secondo il comma 3 dell’articolo 66 l’avviso di convocazione deve contenere l’indicazione della piattaforma sulla quale si svolgerà l’assemblea <<prevista in modalità di videoconferenza>>.

E’ fortemente caldeggiato l’utilizzo delle teleassemblee nelle zone rosse, sopratutto se i condòmini hanno dato il maggioritario consenso alla videoconferenza. Sicuramente resta possibile lo spostamento per partecipare alle riunioni di condominio in presenza (rientrando nei comprovati motivi di lavoro e nelle necessità, come da FAQ del Ministero), ma, avendo la possibilità, è bene provare a superare lo scoglio della prima assemblea online in questo momento così critico.

Ne abbiamo parlato anche in questo webinar di mercoledì 28 novembre 2020 con l’Avv. Daniela Benedetto.

Nel mese di marzo 2020 abbiamo chiesto il parere del nostro consulente legale, l’Avv. Peter Lewis Geti, sulla validità del nostro operato, che ha riportato in una nota esplicativa tutti i riferimenti normativi che possono fare da luce e da guida in questa situazione.

1. La base giuridica

Il riferimento normativo in ordine alle modalità di convocazione e gestione dell’assemblea condominiale è contenuto nell’art. 66, c. 3 Disp. Att. C.C., a mente del quale:
L’avviso di convocazione, contenente specifica indicazione dell’ordine del giorno, […] deve contenere l’indicazione del luogo e dell’ora della riunione. In caso di omessa, tardiva o incompleta convocazione degli aventi diritto, la deliberazione assembleare è annullabile ai sensi dell’articolo 1137 del codice su istanza dei dissenzienti o assenti perché non ritualmente convocati.
Il disposto normativo non prevede (né esclude) che l’assemblea condominiale possa tenersi con modalità “a distanza”.

2. La tenuta delle assemblee in via telematica nell’Ordinamento italiano

Al fine di rispondere al quesito proposto, vale la pena domandarsi cosa preveda il Ns. Ordinamento per analoghe circostanze, guardando, in particolare, alle norme previste per la ge. L’art. 2370 c.c. (e altre norme che rilevano marginalmente, nel nostro caso), in relazione al “Diritto di intervento all’assemblea ed esercizio del diritto di voto” nelle società per azioni prevede:
Lo statuto può consentire l’intervento all’assemblea mediante mezzi di telecomunicazione ovvero l’espressione del voto per corrispondenza o in via elettronica. Chi esprime il voto per corrispondenza o in via elettronica si considera intervenuto all’assemblea. Resta fermo quanto previsto dalle leggi speciali in materia di legittimazione all’intervento e all’esercizio del diritto di voto nell’assemblea nonché in materia di aggiornamento del libro soci nelle società con azioni ammesse alla gestione accentrata.
In questo caso, la riforma del diritto societario intervenuta nel 2003 ha comportato esclusivamente il recepimento di valutazione di opportunità che erano già state ampiamente accolte dalla giurisprudenza in virtù di interpretazione estensiva, lasciando all’autonomia statutaria la possibilità di consentire o escludere la modalità telematica di tenuta delle assemblee.
L’art. 2368 c.c. prevede che l’assemblea ordinaria della società per azioni sia regolarmente costituita con la presenza di tanti soci che rappresentino almeno la metà del capitale sociale; il successivo art. 2370, c.c. disciplina il diritto di intervento dei soci.

3. La nozione di “presenza” alle assemblee

Si propone oggi, con l’evoluzione tecnologica, una rivalutazione del concetto di “presenza”, solitamente connesso all’essere fisicamente in un determinato luogo in un determinato momento, quanto l’intervenire a qualche cosa.
L’art. 2368 c.c. intende il termine “presenza” in una accezione più ampia, comprendente tanto la fisicità della stessa presenza ai fini della costituzione del quorum, quanto gli aspetti tipici che la presenza coinvolge in ambito di assemblea, ossia la partecipazione attiva e l’intervento, nonché il voto.
L’essere presenti viene dunque accolto, nella dizione codicistica, nel senso di partecipare, ossia di contribuire attivamente alla formazione della volontà assembleare in armonia con il principio collegiale; la dottrina è concorde nello specificare come la funzione precipua del principio collegiale e del principio maggioritario sia quella, appunto, di consentire la formazione della volontà assembleare della società attraverso l’influenza reciproca delle tendenze e della volontà individuali.
Alla base del principio collegiale c’è, infatti, l’esigenza di garantire la formazione della volontà assembleare attraverso l’interagire dei singoli soci in merito agli oggetti dedotti in assemblea.
Sul punto il Tribunale di Sassari con decreto del 19 maggio 2000 ha ritenuto che la partecipazione all’assemblea (societaria) in videoconferenza, pur prescindendo dalla presenza fisica di tutti i partecipanti nel medesimo luogo, garantisce comunque la presenza intesa nell’accezione codicistica.
Il medesimo decreto precisa che debbano essere presenti nel medesimo luogo il presidente ed il segretario della riunione; che vi sia la possibilità, per il presidente, di identificare i partecipanti, di regolare lo svolgimento assembleare e di constatare e proclamare i risultati delle votazioni; che venga garantita la possibilità di tenere il verbale completo della riunione (ancorché per le assemblee dei soci sia discussa la natura necessaria ai fini della deliberazione della verbalizzazione), la discussione in tempo reale delle questioni, lo scambio di opinioni, la possibilità di intervento e la possibilità di visionare i documenti (che debbono essere depositati presso la sede nei giorni precedenti l’adunanza), nonché la possibilità di partecipare alle votazioni.
Al termine della propria disamina, il Tribunale di Sassari ritiene che la previsione dello svolgimento dell’assemblea ordinaria in videoconferenza non costituisca una deroga al metodo collegiale, quanto piuttosto un modo di realizzazione dello stesso garantendo la partecipazione attiva dei soci.

4. La partecipazione all’assemblea condominiale in via telematica

Tornando al condominio, quanto detto non esclude, al contrario conferma la possibilità di svolgere le assemblee condominiali in videoconferenza.
Sebbene debbano essere rispettati alcuni accorgimenti.
In primo luogo, l’assemblea si considera tenuta nel luogo in cui si trova il presidente e dove deve pure trovarsi il segretario della riunione, onde consentire la stesura e la sottoscrizione del verbale.
Tale luogo dovrà essere indicato nella convocazione e potrà essere lo studio dell’Amministratore.
Nell’avviso dovrà essere indicato che è possibile / necessario (in concomitanza con le problematiche sanitarie attuali, ad esempio) partecipare in via telematica, indicando già nella convocazione il link al quale collegarsi all’ora stabilita.
Sarà invece opportuno fornire idonea informativa ai condomini circa le modalità di trattamento della loro immagine. Tale comunicazione dovrebbe avvenire già in fase di convocazione, rinviando all’informativa appositamente integrata.

5. Sulla stabilizzazione del meccanismo di partecipazione in via telematica alle assemblee

Appare opportuno, nell’ottica di stabilizzare il meccanismo di convocazione/partecipazione telematica, introdurre una clausola nel Regolamento (ovvero assumere apposita delibera assembleare) volta ad escludere ovvero favorire la partecipazione telematica all’assemblea.

6. Deleghe e partecipazione telematica

Particolare attenzione merita la riflessione in ordine all’eventuale comunicazione di deleghe attribuite a soggetto che partecipi in via telematica, per il quale si pone il problema dell’acquisizione della delega stessa da parte del Presidente ai fini del controllo della validità.
Le deleghe dovrebbero essere trasmesse a mezzo e-mail all’Amministratore perché le collezioni, portandole all’attenzione del Presidente e dei condomini.
Nel caso di contemporanea esistenza della delega ad un condomino e partecipazione in via telematica del delegante, la soluzione è quella di escludere la validità della delega, in favore della partecipazione online.

7. Presenza di un supporto tecnico all’assemblea

In occasione delle prime assemblee, la partecipazione di un supporto tecnico da parte di Condomani è senz’altro auspicabile per aiutare gli Amministratori e i condomini nella gestione della modalità di partecipazione.
Per tale frangente è necessario procedere, all’inizio dell’assemblea, con l’assunzione di una deliberazione che consenta la partecipazione del consulente esterno, in quanto supporto tecnico per la gestione del sistema, all’assemblea medesima.
La deliberazione può essere assunta nei seguenti termini:
In via preliminare, l’Amministratore informa i condomini della presenza di ______, che partecipa all’assemblea al fine di fornire supporto tecnico in relazione alla piattaforma di videoconferenza e che dichiara di assumere obbligo di riservatezza in relazione a quanto assisterà nel corso della riunione. Posta in votazione la partecipazione di ______, viene approvata _______

8. Conclusioni

Per quanto sopra ricostruito, si deve escludere l’eventuale impugnabilità dell’assemblea che preveda la “partecipazione online”.
Ed invero, il dato concettuale da valorizzare riguarda la circostanza secondo cui non è l’assemblea a tenersi in modalità telematica, ma la partecipazione del condomino.
L’assemblea viene regolarmente tenuta in base alle classiche “regole” della convocazione in luogo definito (es. lo studio dell’Amministratore), invitando i condomini a presentarsi in quel luogo.
È la partecipazione dei condomini che avviene (e può avvenire) in modalità telematica, attraverso meccanismi che assicurino la partecipazione, l’intervento e la regolare formazione della volontà assembleare, abbattendo le distanze e riducendo le possibili contaminazioni “da contatto” di batteri e virus.
La partecipazione in via telematica dei condomini, inoltre, consente di ridurre le distanze tra i proprietari spesso lontani, assicurando la massima partecipazione anche degli anziani che, direttamente da casa propria, riescono a condividere le necessità e le richieste senza problemi.

                                                                                              Avv. Peter Lewis Geti