La revisione delle tabelle millesimali è qualcosa di molto delicato. Quando si porta avanti questa azione si deve necessariamente tener conto dei criteri con i quali sono stati redatti inizialmente i millesimi. Infatti il meccanismo di adeguamento deve aver presente solo le unità variate, secondo i principi già adottati, aggiungendo i dati ai precedenti valori per poi rapportare il tutto nuovamente a 1000 con una semplice proporzione.
L’articolo 1123 del Codice Civile dispone che le tabelle millesimali devono essere realizzate in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, ma aggiunge anche la possibilità di stipulare eventuali accordi interni tra condòmini. Qualora però si modificasse di almeno 1/5 il valore proporzionale anche di una sola unità immobiliare allora sarà necessaria la revisione anche del criterio di ripartizione in parti uguali.
Lo afferma anche la Cassazione nella sentenza 21950/2013: <<Il giudice, a sua volta, sia per revisionare o modificare le tabelle millesimali di alcune unità immobiliari, sia per la prima caratura delle stesse, deve verificare i valori di tutte le porzioni, tenendo conto di tutti gli elementi oggettivi – quali la superficie, l’altezza di piano, la luminosità, l’esposizione – incidenti sul valore effettivo di esse e, quindi, adeguarvi le tabelle, eliminando gli errori riscontrati».
L’articolo 69 delle Disposizioni di attuazione del Codice Civile consente di modificare i millesimi condominiali quando la rettifica viene fatta all’unanimità, ma non sempre è richiesta l’unanimità per l’adeguamento di questi dati.
Ci sono casi in cui è possibile revisionare le tabelle millesimali anche, semplicemente, con la maggioranza prevista dall’articolo 1136 comma 2 del Codice Civile. Questa modifica può essere portata avanti solo nel caso in cui i millesimi siano frutto di un errore o siano mutate le condizioni dell’edificio per più di un quinto.
L’articolo 69 delle disposizioni per l’attuazione del Codice civile, al comma 1 infatti prevede che«i valori proporzionali delle singole unità immobiliari espressi nella tabella millesimale di cui all’articolo 68 possono essere rettificati o modificati all’unanimità. Tali valori possono essere rettificati o modificati, anche nell’interesse di un solo condomino, con la maggioranza prevista dall’articolo 1136, secondo comma, del codice, nei seguenti casi:
1) quando risulta che sono conseguenza di un errore
2) quando, per le mutate condizioni di una parte dell’edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell’unità immobiliare anche di un solo condomino».
Di chi è quindi il compito di avviare l’iter per la modifica delle tabelle millesimali?
Il successivo comma 2 stabilisce che «ai soli fini della revisione dei valori proporzionali espressi nella tabella millesimale, può essere convenuto in giudizio unicamente il condominio in persona dell’amministratore. Questi è tenuto a darne senza indugio notizia all’assemblea dei condomini. L’amministratore che non adempie a quest’obbligo può essere revocato ed è tenuto al risarcimento degli eventuali danni».
E’ bene ricordare che non tutte le modifiche alle proprietà esclusive o agli accorpamenti/frazionamenti sono rilevanti ai fini della revisione della tabella millesimale, ma si intendono rilevanti solo quelle che alterano per più di un quinto il valore millesimale.
