La revisione delle tabelle millesimali è qualcosa di molto delicato. Quando si porta avanti questa azione di revisione si deve necessariamente tener conto dei criteri con i quali sono stati redatti inizialmente i millesimi. Infatti il meccanismo di adeguamento deve aver presente solo le unità variate, secondo i principi già adottati, aggiungendo i dati ai precedenti valori per poi rapportare il tutto nuovamente a 1000 con una semplice proporzione.
Lo afferma anche la Cassazione nella sentenza 21950/2013: <<Il giudice, a sua volta, sia per revisionare o modificare le tabelle millesimali di alcune unità immobiliari, sia per la prima caratura delle stesse, deve verificare i valori di tutte le porzioni, tenendo conto di tutti gli elementi oggettivi – quali la superficie, l’altezza di piano, la luminosità, l’esposizione – incidenti sul valore effettivo di esse e, quindi, adeguarvi le tabelle, eliminando gli errori riscontrati».
L’articolo 69 delle Disposizioni di attuazione del Codice Civile consente di modificare i millesimi condominiali quando la rettifica viene fatta all’unanimità, ma non sempre è richiesta l’unanimità per l’adeguamento di questi dati.
Ci sono casi in cui è possibile revisionare le tabelle millesimali anche, semplicemente, con la maggioranza prevista dall’articolo 1136 comma 2 del Codice Civile. Questa modifica può essere portata avanti solo nel caso in cui i millesimi siano frutto di un errore o siano mutate le condizioni dell’edificio per più di un quinto.
L’articolo 69 delle disposizioni per l’attuazione del Codice civile, al comma 1 infatti prevede che«i valori proporzionali delle singole unità immobiliari espressi nella tabella millesimale di cui all’articolo 68 possono essere rettificati o modificati all’unanimità. Tali valori possono essere rettificati o modificati, anche nell’interesse di un solo condomino, con la maggioranza prevista dall’articolo 1136, secondo comma, del codice, nei seguenti casi:
1) quando risulta che sono conseguenza di un errore
2) quando, per le mutate condizioni di una parte dell’edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell’unità immobiliare anche di un solo condomino».
Di chi è quindi il compito di avviare l’iter per la modifica delle tabelle millesimali?
Il successivo comma 2 stabilisce che «ai soli fini della revisione dei valori proporzionali espressi nella tabella millesimale, può essere convenuto in giudizio unicamente il condominio in persona dell’amministratore. Questi è tenuto a darne senza indugio notizia all’assemblea dei condomini. L’amministratore che non adempie a quest’obbligo può essere revocato ed è tenuto al risarcimento degli eventuali danni».
E’ bene ricordare che non tutte le modifiche alle proprietà esclusive o agli accorpamenti/frazionamenti sono rilevanti ai fini della revisione della tabella millesimale, ma si intendono rilevanti solo quelle che alterano per più di un quinto il valore millesimale.
